36氪

最近幾個月，我一直都在被同一個問題糾纏著。一開始只是零星幾個人發問，直到最近我幾乎每天都要被問好多次。

這個問題就是：

二代征信要上線了，買房人該怎么辦。

每當我看到這個問題的時候，總能感覺到手機屏幕那一頭深深的焦慮感。

如果說十年前買房是無罪假設，市場上有各種鼓勵措施幫助你上車的話，那現在買房就是有罪假設，你必須拿出各種證據，證明自己有錢、無房、無貸、不炒作，才能享受普通人買房待遇。

實際落地的時候，大家還是會在資格上或多或少有一些瑕疵。我們總會去嘗試各種方法突破，至少讓自己變得更像首房首貸的樣子。

但隨著第二代征信系統的上線，未來的信貸審核越來越精細，首貸資格的希望也越來越渺茫。這一陣，大家的朋友圈里遍布著這樣的主流情緒。

可是，真的是這樣嗎？

是時候說說貸款和征信那些事了。

01

我們以前講過，買房前，宏觀周期的判斷是最重要的�？礈柿水斚聵鞘性谀膫�階段，才能決定你未來三年買不買房。

可真的到了買房進行中，信貸融資才是最重要的事情。

拉開買房人差距的主要是信貸能力。買不買得到，買大房子還是小房子，就看你能借到多少錢。

而決定一個人貸款能不能搞定的，主要還是看征信。

正所謂貸款無小事，征信定大勢。

因為大家在銀行面前都是素人，銀行識別你是不是好客戶的主要標準，就看那幾頁的征信報告。

在這樣的評價體系下，就算是王思聰，和普通白領相比，也不見得有多大優勢。

王思聰有多張白金信用卡，每個月有巨額的刷卡消費。他還是多家公司的法人，這些公司有天文數字的負債。這些都是征信上的大忌諱。

而一個兢兢業業的小白領，每個月穩定幾千信用卡消費，按時還款，名下也沒什么貸款，一副人畜無害的樣子。

站在銀行的立場上，只看征信報告初審的話，會拒絕王思聰，選擇小白領。

用這樣的方法篩選客戶，簡單粗暴，但十分有效。

因為說到底，銀行根本不缺貸款客戶。他們要做的只是用征信報告，淘汰掉那些有瑕疵的客戶就行了。

所以對大家來說，花再多精力養好你的征信報告都不為過。

02

而大家心心念念的首房首貸資格，不只是征信的問題，還必須得同時搞定無房和無貸兩樣。

目前全國絕大部分城市都是限購的，以家庭為單位，在所在城市名下有一套住房，就不算首套了，不少城市比如像上海、北京，還規定最多只能有兩套。

值得注意的是，房產是全國不聯網的。也就是說，你在外地的房子，在當地是不會被限購的。

我估計房產的不動產登記全國聯網，至少最近幾年是不會推出來的。在此之前，跨城買房一直會是投資的主要選擇之一。

但是個人征信是全國聯網的。

只要你在全國任一地方有過按揭貸款，“個人住房貸款筆數”這一欄就會被標注為“1”，那你在全國各地就會被算成有過貸款記錄，且終身有效。

哪怕你還清了外地的貸款，哪怕你在當地沒有房子，你依然不是一個白戶。

在上海、北京、深圳這樣調控嚴厲的城市，無論如何，你就是7成首付了。

不過有些二線城市比較寬容，比如在蘇州、無錫等地，貸款還清之后，首付沒增加多少，大概在4、5成的樣子。

另外，一個家庭在全國范圍內名下按揭貸款最多同時只能有2筆。

也就是說，就算你只是在外地有2筆按揭貸款，你在當地也是無論如何做不出第3筆按揭貸款。

了解到上面這些，你會發現，即便躲過了限購這記重拳之后，也很難閃過限貸這記勾拳。因為全國聯網的征信報告就像是天眼一樣，窺探著你的一舉一動。

難怪人民群眾要運用那么多喜聞樂見的斷舍離方法，無非就是為了一個首房首貸資格。

03

被大家問到的最多的永遠就是房票、貸票的問題。

接觸的多了，我發現我很少能看到，不缺錢、有資格、首房首貸立馬能買房的粉絲。大家身上或多或少都有一些疑難雜癥要解決。

我遇到過許多個案例，夫妻兩個當年輕易用掉了首房首貸資格，還沒借多少錢。導致現在要賣一買一，改善居住的時候，因為首付太高，捉襟見肘。

雖然最終還是幫他們用一些創新方案迂回解決了，但其實當初如果做好規劃，是可以方便許多的。

未來隨著房價的上漲，限購限貸只會越來越嚴格。

我給大家的建議是，任何一個家庭，不管是剛需還是投資，現在買房前必須做好規劃。

不光是為了當下買到心滿意足的房子，更多的是為了未來改善擴張做好準備。

買房之前要多想想未來，在家庭成員的買房資格和貸款名額上做好設計。一定要想清楚，下一張首房首貸的房票在哪里。哪怕為此多費一些周折，也是值得的。

當下的慢，是為未來的快。

04

好，既然要為未來留足操作空間，那就更要清楚當下的玩法。

名下有無房產是很容易判斷的，大家都能處理好預留空間。

比較容易踩坑的是夫妻貸款買房上征信的問題。

首先要明白的是，夫妻婚內買房，不管房產證上出現幾個人的名字，房產都是婚內共有財產。

那意味著，當你婚內買房按揭，銀行拿這個房子作抵押的時候，必須是夫妻兩個人都同意做貸款人，即便你沒上房產證。

這個時候就會出現主貸人和參貸人概念。

顧名思義，主貸人承擔主要還貸責任。參貸人是參與貸款并共同清償債務的人。注意參貸人是要一起還款的，貸款還不出，也是要一起賠錢的。

從這個意義上來說，主貸人、參貸人都是法律上的還款人，義務有先后，但沒區別。

可是實際操作中，只有主貸人的按揭貸款記錄上征信，參貸人是不上征信的。

這無疑給大家一個大大的福利。你要做的是：

盡可能集中消耗主貸人的資格和額度，為參貸人留足空間。

事實上，除了普通的按揭貸款之外，很多人不知道的是，小微企業經營貸款、個人消費貸款、甚至于部分城市有接力按揭貸款，都是可以靈活運用參貸人的。

就是說可以使用別人作為主貸人，上別人的征信，自己作為參貸人，用自己的房產作為抵押，來實現融資需求。

參貸人這個設計理念，極大地便利了創新融資，在實踐中有很多想象空間。

大家自己好好琢磨琢磨。

05

就是因為做參貸人有這么多好處，所以才會有開頭提問里的那些焦慮：

二代征信將于今年5月1日上線，會納入參貸人信息、公共事業繳費信息、更精細的信用卡信息。二代征信上線后，即便未來參貸人獨立后，買房也不能做首套。

我的看法是，征信系統更加精準全面，勢必造成信貸審核更加嚴謹，未來肯定是對按揭有影響的。

但凡事最怕一刀切、非黑即白的判斷，要說二代征信馬上影響大家買房，這一定是錯的。

首先，二代征信不會那么快就在全國鋪開，大家來看看下圖的官方消息。

二代征信其實早就在2018年三季度就上線試運行了，到今年4月底剛好滿試運行期6個月。網 傳5月1日正式上線的消息來源就來自于此。

但是試運行結束之后，不會是馬上全面切換成二代系統的。

因為征信工程影響面重大，涉及監管、銀行和公用事業單位的系統改造。但凡有點體制內金融系統工作經驗的人都會知道，這么重大的事件，一定會有全行業的動員以及工作部署計劃，不會一夜之間全面上線的。

如果一定要給個時間表的話，我估計離二代征信全面執行還有至少一年的時間。

06

那二代征信上線之后，參貸人到底上不上征信呢。

以下是我根據自己多年金融實務經驗，給大家做的一些推測，供大家參考。

一是先說增量，對于二代征信上線之后新購房的夫妻雙方來說，參貸人的按揭貸款記錄會上征信的。

因為二代征信就是要納入夫妻共有負債信息，所以這點是毫無質疑的。

二再說說存量，二代征信上線之后，歷史已貸款的按揭記錄大概率不會納入征信。

這些歷史已貸款的按揭記錄都存放于各商業銀行的系統中，如果不是監管特別強制要求，銀行們是沒有動力去推進這個吃力不討好的事情的。

知道了這幾個大趨勢之后，我還是有幾個建議給大家：

1、二代征信這件事，影響面最大的是那些至今有首房首貸資格的年輕人。對于這些朋友，如果可以的話，盡可能在婚前以單身個人名義買房再結婚，這樣就解決參貸人上征信的問題。

2、對于那些已經用過按揭買房的夫妻，最近一、二年內是不用太擔心參貸人上征信的問題。但是大家心里要有根弦，不能確保二代征信一定不會補錄信息。如果你這幾年最終是要突破買房的，晚一點不如早一點。在樓市里我們學到最大的的教訓就是，凡事要趁早。而且現在的見底回暖，的確是不錯的機會。

3、真的未來遇到了參貸人上征信了，也不是世界末日。信貸政策一直在變化，金融創新也在發展，等到下一個鼓勵買房的周期到來，認貸標準也會有新口徑，這些都不是什么問題。

記住，辦法總比困難多。戰略上盡量樂觀一些，戰術上盡量悲觀一些。

這是我在當下混沌樓市里能送給你的最佳建議了。